Mois : avril 2015

Protection des locataires lors de « la vente à la découpe » Point sur les accords collectifs de location du 9 juin 1998 et du 16 mars 2005 en matière de nullité

SANCTION DE L’IRRESPECT DE L’ACCORD COLLECTIF DE LOCATION DU 9 JUIN 1998

Un texte silencieux ne précisant pas le régime de nullité

L’accord de 1998 ne mentionne aucune sanction applicable en cas d’irrespect de la procédure imposée par l’accord.

Dans les faits, la jurisprudence a été favorable à la nullité. En effet, la 6éme Chambre de la Cour d’appel de Paris a annulé de nombreux congés pour les raisons suivantes, comme par exemple :

• informations insuffisantes données sur l’état de l’immeuble, CA Paris, 6° ch sect C, 18 septembre 2007;
• la réunion d’information n’a pas eu lieu ou n’a pas été associée à cette procédure les associations de locataires CA Paris, 6° ch, sect C, 19 février 2008.

La Cour de cassation est venue par la suite, préciser expressément sa position en matière de nullité. 

La position claire de la Cour de la cassation en matière de nullité

Dans un arrêt de principe, la Cour de cassation indique « (…)à bon droit, que les modalités de réalisation de diagnostics et bilans techniques devaient, aux termes des dispositions d’ordre public du paragraphe 2.2 de l’accord du 9 juin 1998, faire l’objet d’un examen par le bailleur et les associations de locataires, et constaté qu’un tel examen n’avait pas eu lieu, la cour d’appel en a exactement déduit la nullité des congés pour vendre et celle des offres de vente notifiées aux preneurs ». Cour de cassation, 20 février 2008, société Gramont c/Benacom n° 06-21.122.

La Cour de cassation s’appuie sur le caractère “d’ordre public” de l’accord collectif de 1998 pour confirmer l’annulation des congés, mais également de l’offre de vente notifies aux preneurs.

SANCTION DE L’IRRESPECT DE L’ACCORD COLLECTIF DU 16 MARS 2005

Les cas précis de nullité du congé pour vendre envisagés 

L’accord de 2005 a comblé le vide laissé par l’accord collectif de 1998 en prévoyant expressément que le « non-respect des dispositions prévues aux paragraphes 3.2, 3.3, 4.1 à 4.4 de l’accord entraîne de plein droit la nullité du congé pour vendre ».

• les cas de prorogation du bail ;
• les cas de vente à une personne liée au locataire ;
• les cas de renouvellement du bail ;
• les cas de relogement du locataire ».

Quid de la nullité de l’offre de vente ?

Peut-on appliquer la jurisprudence de la Cour de cassation (Cass. 3e Civ, le 20 février 2008 ) s’appuyant sur la notion « d’ordre public », article 2-2 de l’accord de 1998, pour confirmer l’annulation des congés ET offres de ventes notifiés aux preneurs ? La Cour a estimé que c’est l’ensemble de la procedure, y compris donc l’offre de vente qui était viciée par irrégularité commise. Le locataire qui n’a pas été informé ou n’a pas eu le temps nécessaire à la réflexion ne peut pas prendre une decision éclairée, d’où la nullité de l’offre. Il est poutant encore incertain que l’annulation globale de l’opération sera systématiquement pronon-cée par les juges.

Rappels :

Aucune sanction n’est, en revanche, prévue pour le cas où d’autres dispositions de l’accord de 2005 ne sont pas respectées, notamment celles organisant l’information des locataires.

Cependant, la loi « Aurillac » du 13 juin 2006 est venue étendre les sanctions à d’autres dispositions de l’accord de 2005 non visées. En effet, elle pourrait permettre de sanctionner par la nullité un congé délivré en violation des modalités d’information des locataires ou de toute autre règle prévue par l’accord de 2005.

La question de la nullité de l’offre reste cependant posée, dès lors que cette sanction n’est envisagée ni par l’accord, ni par l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989.

A Noter :

A l’heure actuelle, la jurisprudence devra choisir entre étendre la solution admise par la Cour de cassation à propos de l’accord de 1998 ou, au contraire, s’en tenir littéralement aux textes.

La loi ALUR et la loi LAAAF : Point sur la constructibilité en Zone Agricole (ZA) et en Zone Naturelle (ZN)

LA CONSTRUCTIBILITE DANS LES STECAL : ARTICLE L. 123-1-5.II.6° DU CODE DE L’URBANISME

Le contenu et l’adoption des STECAL

La loi ALUR énonce expressément la liste des constructions et aménagements que le règlement du PLU peut admettre dans les STECAL* :

1. les constructions ;
2. les aires d’accueil des gens du voyage et les terrains familiaux locatifs destinés à l’habitation des gens du voyage ;
3. l’installation de résidences démontables constituant l’habitat permanent de leurs utilisateurs.

La création d’un STECAL doit, désormais, revêtir un caractère exceptionnel.

Leur délimitation nécessite l’obtention d’un avis favorable de la commission départementale de préservation des espaces naturels, agricoles et forestiers (CDPENAF).

L’affirmation du caractère « exceptionnel » des STECAL

Les ZA et ZN des documents d’urbanisme sont, en principe, inconstructibles. La loi ALUR restreint la possibilité de recourir aux STECAL en précisant que ces derniers devront rester exceptionnels. Le caractère exceptionnel s’appréciera différemment selon les caractéristiques du territoire ou du projet en cause.

Il s’agit, pour les auteurs des documents d’urbanisme, de justifier dans le rapport de présentation du PLU que leur délimitation « respecte le caractère exceptionnel posé par la loi, eu égard aux caractéristiques du territoire et de la zone concernée, ainsi qu’à la nature du projet envisagé » (cf. Rép. Ministérielle du 20/01/15 no 61566).

La constructibilité limitée des ZA et ZN ne doit cependant pas faire obstacle à une gestion mesurée de l’évolution du bâti existant en dehors des STECAL.

LE SORT DES CONSTRUCTIONS EXISTANTES EN ZONE AGRICOLE ET NATURELLE « HORS STECAL »

Les constructions existantes en ZA et ZN

Avant la loi LAAAF, en dehors des STECAL, les constructions existantes ne pouvaient faire l’objet que d’une adaptation ou d’une réfection, à l’exclusion de tout changement de destination.

Les bâtiments situés en ZA et ZN ne pouvaient donner lieu à une extension que s’il s’agissait de constructions nécessaires à l’exploitation agricole et forestière (article R. 123-8 du C. urba).

La loi LAAAF du 13 octobre 2014 est venue définir, tout en les encadrant, les possibilités d’évolution des constructions existantes situées en dehors des STECAL (nouvel article L. 123-1-5 du C. urba).

Les possibilités d’évolution du bâti

Les nouveaux alinéas 7 et 8 de l’article L. 123-1-5 du C. urba permettent au règlement du PLU :

pour tous les bâtiments existants à usage d’habitation, qu’ils soient remarquables ou non, de prévoir la possibilité d’une « extension mesurée »** ;

pour les bâtiments « désignés », d’autoriser un changement de destination, à condition qu’il ne compromette pas l’exploitation agricole ou la qualité paysagère du site, et après avis :

• de la CDPENAF en ZA ;
• de la CDNPS en ZN (commission départementale de la nature, des paysages et des sites).

Rappels

*Les STECAL constituent des secteurs de taille et de capacité d’accueil limités présents dans les ZA et ZN (cf. L. 123-1-5 II 6o du C. urba).

A Noter

La loi ALUR a restreint les possibilités de créer des STECAL, mais la loi LAAAF donne des précisions sur le régime des constructions existantes hors STECAL (cf. la réponse ministérielle du 20 janvier 2015 n° 61566).

**Tant dans les STECAL qu’en dehors, le règlement doit préciser les conditions de hauteur, d’implantation et de densité des constructions. Sachant qu’en ZA et ZN, la constructibilité doit rester limitée.

Le règlement devra préciser les conditions relatives aux raccordements aux réseaux publics, à l’hygiène et à la sécurité (…).

Retour sur les modalités du contrôle exercé par l’administration sur la qualité du demandeur d’une autorisation d’urbanisme en copropriété.

« L’ATTESTATION DE QUALITE » FOURNIE PAR LE PETITIONNAIRE EST SUFFISANTE POUR OBTENIR UNE AUTORISATION D’URBANISME

L’attestation prévue par l’art. R. 423- 1 du CU suffit à établir la qualité du pétitionnaire

Dans sa rédaction en vigueur, l’article R.423-1 du code de l’urbanisme prévoit que les demandes d’autorisation d’urbanisme sont déposées par :

• le ou les propriétaires du terrain, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux ;
• et, en cas d’indivision, par un ou plusieurs co-indivisaires ou leur mandataire.

Le Conseil d’État estime qu’il n’appartient donc plus à l’administration de vérifier si le demandeur d’une autorisation d’urbanisme est, ou non, propriétaire de la parcelle de l’assiette du projet ou encore s’il disposait d’un titre l’habilitant à le faire.

Le copropriétaire n’a pas à fournir le PV d’AG des copropriétaires l’autorisant à réaliser les travaux

Cette jurisprudence est bien évidemment applicable à la délivrance d’une autorisation d’urbanisme pour les travaux à réaliser sur les parties privatives ou sur les parties communes d’un immeuble en copropriété.

Le permis de construire étant délivré sous réserve du droit des tiers, la délivrance d’une attestation conforme aux dispositions de l’article R. 423-1 du code de l’urbanisme suffit, et l’administration n’est pas tenue de vérifier si le pétitionnaire dispose de l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires pour réaliser de tels travaux. Le demandeur atteste seulement avoir la qualité de copropriétaire et/ou être autorisé à exécuter les travaux (CE, 15 février 2012, Mme Quennesson).

LA CONNAISSANCE D’UNE MANŒUVRE FRAUDULEUSE DU PETITIONNAIRE AUTORISE TOUTEFOIS L’ADMINISTRATION A LE SANCTIONNER

Le contrôle de la qualité du pétitionnaire par l’administration qui a connaissance d’une fraude

Le Conseil d’État a dernièrement jugé que « saisi d’une demande d’autorisation d’urbanisme dont le pétitionnaire atteste qu’il a qualité pour la déposer, le service instructeur n’est pas tenu de vérifier la validité de cette attestation mais est tenu de refuser l’autorisation s’il a connaissance d’informations de nature à établir une manœuvre frauduleuse » (CE, 23 mars 2015, req. n° 348261).

Immeubles en copropriété : le défaut de l’accord de l’AG n’est pas, à lui seul, constitutif d’une fraude

En matière de copropriété, la fraude serait constituée en présence d’une demande d’autorisation déposée par le pétitionnaire qui n’a pas la qualité de copropriétaire et qui passe outre leur refus, ou par un copropriétaire qui passe outre le refus de l’AG des copropriétaires et du juge civil (TA de Paris, 3 novembre 2011, req n°1003390). En tout état de cause, la fraude ne serait pas constituée tant que les voies de recours devant le juge judiciaire n’ont pas été épuisées.

Rappels :

Une fausse attestation de qualité, délivrée par le pétitionnaire, est susceptible d’être qualifiée de frauduleuse et d’entacher d’illégalité l’autorisation d’urbanisme délivrée, laquelle pourra, dès lors, être retirée à tout moment (CE, 15 février 2012, Mme Quennesson, req n° 333631).

A Noter :

Cependant, de simples erreurs ou omissions contenues dans l’attestation (R. 423-1 du CU) ne peuvent suffire à qualifier la demande de frauduleuse. A la lecture des jurisprudences rendues en la matière, la fraude serait par exemple constituée par le dépôt d’une demande d’autorisation, alors que le pétitionnaire :

• n’a aucun droit réel sur l’immeuble et qu’il a connaissance de l’opposition du propriétaire au projet (immeuble en location par exemple, CE, 6/12/2013, req. n° 354703) ;
• dispose d’un droit réel sur l’immeuble mais s’est déjà heurté au refus des autres titulaires de droits réels et, dans l’hypothèse où ce refus peut être surmonté par voie judiciaire, à celui du juge judiciaire qui ne lui a pas donné satisfaction (immeubles en copropriété, immeubles mitoyen, etc.).

Eu égard aux incertitudes existantes en la matière, il est déconseillé de tenter une régularisation en cours d’instruction de la demande d’autorisation (par l’obtention de l’autorisation de l’AG des coproprié- taires par exemple). Il est en conséquence recommandé au pétitionnaire de se prévaloir, dès le dépôt du dossier de demande, des autorisations de droit privé.

LA LOI ALUR n° 2014-366 du 24 mars 2014 RÉFORME LA LOCATION MEUBLEE

Encadrement de principe de la location meublée saisonnière et assouplissements exceptionnels

Encadrement

La loi ALUR consacre la position des services de la Commune de Paris pour contrôler le développement de l’activité de location meublée à titre saisonnier. En effet, les dispositions de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation (CCH) qui soumettent à une autorisation préalable le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation sont modifiées.

Désormais, la location d’un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, constitue un changement d’usage. En consé- quence, une autorisation administrative subordonnée ou non à compensation est requise dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans les communes de la petite couronne de Paris.

Assouplissements

La loi ALUR assouplit le régime d’autorisation préalable au changement d’usage en créant le nouvel article L.631-7-1 A dans le CCH. Ces dispositions permettent aux conseils municipaux de définir un régime d’autorisation temporaire de changement d’usage pour les locations de courtes durées destinées à l’habitation pour une clientèle de passage n’y élisant pas domicile. Ce régime qui ne concerne que ce type de location est une alternative à l’autorisation préalable de l’article L.631-7 qu’il ne sera donc pas nécessaire de requérir. Cette autorisation précaire ne nous semble pas pouvoir être subordonnée à compensation.

Son champ d’application matériel et notamment territorial est fixé par délibération du conseil municipal. 

La location meublée à usage d’habitation principale entre dans le giron de la loi du 6 juillet 1989 

Champ d’application

La loi ALUR créée dans la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 un titre Ier bis relatif à la location de logements meublés à usage de résidence principale. Ces dispositions d’ordre public ne concernent pas les contrats de location en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi. Ceux-ci demeurent soumis aux dispositions qui leurs étaient applicables.

Le législateur donne pour la première fois une définition juridique de la notion de local meublé. Il s’agit d’ « un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. »

Cadre apporté à ce régime

Contrairement à la location meublée à titre saisonnier, la loi ALUR ne prévoit aucun régime d’autorisation préalable pour développer une activité de location meublée à usage d’habitation principale. Ceci étant, comme en location nue la loi ALUR précise que la détermination du loyer est encadrée par un loyer de référence minoré et majoré fixé chaque année par arrêté préfectoral dans les zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants. Enfin, le législateur oblige le bailleur à motiver son refus de renouvellement, soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement soit par un motif sérieux et légitime et ce sous peine d’amende pénale.

A noter :

• Compensation par achat de commercialité : Le Conseil constitutionnel consacre implicitement la compensation par acquisition de « commercialité ». En effet, reprenant l’article L 631-7-1 du Code de la construction et de l’habitation, il affirme de nouveau que lorsque l’autorisation de changement d’usage est subordonnée à une compensation, alors le titre est attaché au local. En conséquence l’autorisation acquiert un caractère réel et peut donc être cédée.
• Invalidation de l’article L 631- 7-1 B nouveau : Le conseil constitutionnel invalide cet article inséré par la loi dans le code de la construction et de l’habitation. L’AG des copropriétaires ne pourra donc pas soumettre à son accord préalable toutes demandes d’autorisation de changement d’usage d’un local destiné à l’habitation. La copropriété ne peut pas en conséquence, contrôler la location meublée saisonnière